Wat is indeplaatsstelling bij een horecapand?
Wilt u uw horecabedrijf verkopen, maar huurt u het pand waarin uw onderneming is gevestigd? Dan is het belangrijk om niet alleen afspraken te maken over de verkoop van uw bedrijf, maar ook over de bestaande huurovereenkomst. De koper wil de horecaonderneming mogelijk op dezelfde locatie voortzetten, zonder dat er direct een nieuw huurcontract nodig is.
In zo’n situatie kan indeplaatsstelling een oplossing zijn. Hiermee kan de nieuwe eigenaar de plaats van de huidige huurder innemen en de bestaande huurovereenkomst voortzetten. Maar wanneer is dit mogelijk, welke voorwaarden gelden en wat kunt u doen als de verhuurder niet meewerkt?
Wat is indeplaatsstelling?
Indeplaatsstelling betekent dat een nieuwe huurder de plaats inneemt van de huidige huurder bij een bestaande huurovereenkomst. De nieuwe huurder neemt daarmee de rechten en verplichtingen uit het huurcontract over. Denk bijvoorbeeld aan de afgesproken huurprijs, huurtermijn en andere contractuele voorwaarden.
Dit kan relevant zijn wanneer u uw horecabedrijf verkoopt en de koper de onderneming op dezelfde locatie wil voortzetten. Het bestaande huurcontract kan dan blijven doorlopen, zonder dat er noodzakelijkerwijs een volledig nieuwe huurovereenkomst wordt opgesteld.
Let op: indeplaatsstelling gebeurt niet automatisch bij de verkoop van een horecabedrijf. De medewerking van de verhuurder of, wanneer aan de wettelijke voorwaarden is voldaan, een machtiging van de rechter kan nodig zijn.
Wanneer is indeplaatsstelling relevant?
Indeplaatsstelling kan vooral van belang zijn wanneer u uw horecabedrijf overdraagt en het gehuurde pand onderdeel is van de voortzetting van de onderneming.
Stel dat u al jaren een restaurant exploiteert in een gehuurd pand. U besluit uw onderneming te verkopen aan een koper die het restaurant op dezelfde locatie wil voortzetten. De koper wil het bestaande huurcontract overnemen, zodat de bedrijfsvoering kan doorgaan op de vertrouwde locatie.
In dat geval kunt u onderzoeken of indeplaatsstelling mogelijk is. Dit kan duidelijkheid geven over de voortzetting van de huur en voorkomen dat de bedrijfsovername onnodig onzeker wordt.
Aan welke voorwaarden moet u voldoen?
Voor indeplaatsstelling van bepaalde soorten bedrijfsruimte, waaronder veel horecapanden, geldt artikel 7:307 van het Burgerlijk Wetboek. Als de verhuurder niet meewerkt, kan de huidige huurder onder voorwaarden de rechter vragen om de nieuwe huurder in zijn plaats te mogen stellen.
De belangrijkste aandachtspunten zijn:
1. Er moet sprake zijn van een bedrijfsoverdracht
Indeplaatsstelling is bedoeld voor situaties waarin het bedrijf dat in het gehuurde wordt uitgeoefend, wordt overgedragen. Het gaat dus niet simpelweg om het vervangen van een huurder zonder dat de onderneming wordt overgedragen.
Leg daarom duidelijk vast wat onderdeel is van de bedrijfsoverdracht en welke bedrijfsactiviteiten de koper wil voortzetten.
2. Er moet een zwaarwichtig belang zijn bij de overdracht
De huidige huurder moet een zwaarwegend belang hebben bij de overdracht van het bedrijf. Dat kan bijvoorbeeld wanneer u vanwege uw leeftijd met pensioen wilt gaan of wanneer u uw onderneming wilt verkopen en daar een goede reden voor heeft.
Of dit belang voldoende zwaarwegend is, hangt af van de omstandigheden van het geval.
3. De nieuwe huurder moet voldoende waarborgen bieden
De koper moet voldoende zekerheid bieden dat de verplichtingen uit de huurovereenkomst worden nagekomen en dat de onderneming behoorlijk wordt geëxploiteerd.
Denk aan de financiële draagkracht van de koper, de mogelijkheid om de huur te betalen en de plannen voor de voortzetting van het horecabedrijf. De verhuurder kan hierover vragen stellen en om relevante informatie te vragen.
4. De bedrijfsactiviteiten moeten passen bij het huurcontract
Controleer welke activiteiten volgens de huurovereenkomst in het pand zijn toegestaan. Wil de koper bijvoorbeeld een restaurant voortzetten, terwijl het contract beperkingen bevat voor het gebruik van het pand? Dan moet duidelijk zijn of de beoogde bedrijfsvoering binnen de afgesproken bestemming valt.
Ook is het belangrijk om te controleren of voor de beoogde activiteiten de benodigde vergunningen en toestemming aanwezig zijn. De overname van het huurcontract betekent namelijk niet automatisch dat alle vergunningen mee overgaan.
Wat als de verhuurder niet meewerkt?
Het kan gebeuren dat de verhuurder niet akkoord gaat met het overnemen van de huurovereenkomst. Dat betekent niet in iedere situatie dat indeplaatsstelling onmogelijk is.
Als de wettelijke regeling van toepassing is, kan de huidige huurder de rechter vragen om de koper als nieuwe huurder in de plaats te stellen. De rechter beoordeelt dan onder meer het belang bij de bedrijfsoverdracht en of de voorgestelde huurder voldoende waarborgen biedt voor het nakomen van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering.
Een rechterlijke procedure biedt echter geen garantie op een positieve uitkomst. Laat daarom tijdig beoordelen welke mogelijkheden in uw situatie bestaan.
Wanneer moet u indeplaatsstelling regelen?
Wacht niet tot de verkoop van uw horecabedrijf volledig is afgerond. De overdracht van de onderneming en de voortzetting van de huur moeten goed op elkaar aansluiten.
Door vroegtijdig de huurovereenkomst te controleren en contact op te nemen met de verhuurder, krijgt u eerder duidelijkheid over de voorwaarden en de benodigde stappen. Leg gemaakte afspraken schriftelijk vast en laat zo nodig juridisch beoordelen hoe de overdracht het beste kan worden geregeld.
Laat de koper niet zonder duidelijke toestemming of een passende juridische grondslag de plaats van de huidige huurder innemen. Dit kan leiden tot een geschil met de verhuurder en onzekerheid over de voortzetting van het bedrijf.
Hoe kan HORECAVEST u helpen?
Bij de verkoop of overname van een horecabedrijf speelt niet alleen de onderneming zelf een rol. Ook de locatie, de huurvoorwaarden en de mogelijkheden om het pand te blijven gebruiken zijn belangrijk.
HORECAVEST houdt zich bezig met het aankopen, verhuren en beheren van bedrijfsvastgoed. Heeft u vragen over een horecapand, de bestaande huurvoorwaarden of de mogelijkheden rondom het huren van een bedrijfslocatie? Dan kunt u contact opnemen met HORECAVEST om uw vastgoedvraag te bespreken.
Voor de juridische beoordeling van indeplaatsstelling kan het verstandig zijn een gespecialiseerde huurrechtjurist of advocaat in te schakelen.
Uw horecabedrijf verkopen? Denk ook aan het huurcontract
Wilt u uw horecabedrijf verkopen of een bestaande horecaonderneming overnemen? Controleer dan op tijd welke afspraken gelden voor het pand en hoe de huurovereenkomst kan worden voortgezet. Zo voorkomt u dat onduidelijkheid over de huur de bedrijfsoverdracht bemoeilijkt.
Neem contact op met HORECAVEST om uw vragen over het horecapand en de huurvoorwaarden te bespreken.